マンション売却の流れ(媒介契約締結)

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2020.05.07

マンション売却の流れの1.〜7.を順に解説していきます。三番目はマンション売却の流れ3.媒介契約締結(一般、専任、専属専任、レインズ)について説明していきます。

  1. 売却準備
  2. 査定(机上査定、訪問査定)
  3. 媒介契約締結(一般、専任、専属専任、レインズ)
  4. 販売活動(広告、物件見学、購入申込、仲介手数料)
  5. 売買契約(必要書類等、残代金決済日調整、手付金受領、特約)
  6. 決済(残代金受領、登記手続き、固都税・管理費等清算、鍵引渡し)
  7. 確定申告

媒介」と検索してみると、下記のような結果が得られます。

デジタル大辞泉の解説: 両方の間に立って、なかだちをすること。とりもつこと。「虫が伝染病を媒介する」 

不動産用語辞典の解説:宅建業者が宅地建物の売買・交換、賃借を成立させるにあたって、契約当事者の両方を紹介すること。

大辞林 第三版の解説:他人の間に立って、他人を当事者とする法律行為の成立に尽力する事実行為。商行為の媒介を営業として行う者を仲立人という。

出典:コトバンク

媒介」は、不動産の取引(マンションの売買)で売主と買主の間に立って取引の成立に向けた活動をすること、両者の契約を成立させることを意味します。

仲介」もほぼ同じ意味で使っています。ただ、売主や買主と不動産仲介会社が締結する契約の時は「媒介契約」となり、「仲介契約」は用いません。

不動産仲介会社にマンションの売却を依頼する時、売主と不動産仲介会社との間で締結することになる契約には、一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの契約の内容、特長などは後で詳しくご説明致します。

   

3種類の媒介契約

専属専任媒介契約

売りたい方と不動産仲介会社の契約内容

  • 売りたい方は不動産仲介会社1社だけに依頼
  • 売りたい方が自分で買主を探すのは×(自己発見不可)
  • 不動産仲介会社は5営業日以内にレインズ登録
  • 不動産仲介会社は1週間に1回以上業務報告
  • 媒介契約の期間は3ヶ月以内
  • 媒介契約の更新は合意に基づき文書で申込み(自動更新不可)

専任媒介契約

売りたい方と不動産仲介会社の契約内容

  • 売りたい方は不動産仲介会社1社だけに依頼
  • 売りたい方が自分で買主を探すのは◯(自己発見可)
  • 不動産仲介会社は7営業日以内にレインズ登録
  • 不動産仲介会社は2週間に1回以上業務報告
  • 媒介契約の期間は3ヶ月以内
  • 媒介契約の更新は合意に基づき文書で申込み(自動更新不可)

一般媒介契約

売りたい方と不動産仲介会社の契約内容

  • 売りたい方は不動産仲介会社複数社に依頼
  • 売りたい方が自分で買主を探すのは◯(自己発見可)
  • 不動産仲介会社のレインズ登録は任意
  • 業務報告を不動産仲介会社に求めることは可能
  • 標準媒介契約約款では媒介契約の期間は3ヶ月以内(業法上の制限無し)
  • 媒介契約の更新は合意に基づき文書で申込み(自動更新不可)

一般媒介契約には、明示型非明示型があります。明示型は、売却を依頼する他の不動産仲介会社を告知する契約です。非明示型は、他の不動産仲介会社を告知しない契約です。

下記関連記事には、どの売却契約がおすすめ?媒介契約でない方が高く売れる?など少し違った切り口で媒介契約を解説していますので、こちらもご参照ください。

関連記事:媒介契約とは?一般媒介と専任媒介の違い

 

媒介契約と仲介手数料

仲介手数料は、不動産の売買や賃貸の取引の際、売主(貸主)と買主(借主)の間に立って、取引に向けた活動(条件の調整や契約事務など)を行う不動産仲介会社に支払う手数料のことです。

仲介手数料は、取引が成立した時に支払うことになる成功報酬です。売買や賃貸の仲介を依頼したとしても、契約が成立しなかった場合は、仲介手数料を請求されることはありません。

仲介手数料は、宅地建物取引業法によって不動産仲介会社が受領できる上限取引額に応じ決められています。

取引額と仲介手数料(別途消費税)

  • 200万円以下:取引額の5%
  • 200万円超400万円以下:取引額の4%+2万円
  • 400万円超:取引額の3%+6万円

売却の相談査定に手数料や費用等がかかることはありません、無料です。

一般媒介複数の不動産仲介会社に依頼をしても、契約を成立させてくれた不動産仲介会社のみに仲介手数料を支払います。

    

媒介契約の締結

査定価格(金額)の検討

一括査定サイトを利用して、仲介会社へ直接依頼をして、売却する物件の査定金額を確認します。

いろいろな記事で説明していますが、各社から提出される査定価格には様々な思惑とバイアスがかかっています。詳しくは下記関連記事3.一括査定を利用してみました(実践編)に書いていますので、そちらでご確認ください。

関連記事:マンションの売却査定の方法/一括査定利用レポート

媒介契約締結後は、販売活動、契約条件の交渉、売買契約締結、残代金決済と引渡し、場合によっては引渡し後の買主からのクレーム対応など営業マンとは長い付き合いになります。

査定金額の高低だけでなく、訪問査定や査定報告の時の営業マンの印象、相性などを勘案して媒介契約を結ぶ不動産仲介会社を決めましょう!

売出し価格(出し値)を決める

売出し価格(出し値)を決める考え方、方程式は下記になると考えます。

  1. 売主は少しでも高く売りたい、買主は少しでも安く買いたい
  2. そうは言っても需要と供給がバランスする相場価格がある
  3. 従って相場に比べて高過ぎる価格は、成約の確率が低い
  4. 但しニーズの強い買主がタイミング良く存在する場合がある
  5. 売却期間に余裕があれば、チャレンジ価格を売出し価格にする
  6. 売出し価格とともに現実的な下限価格を決めます

そうは言っても、いくらが相場価格で、いくらがチャレンジ価格が一般の売主さんには分からないと思います。ここで大切なのは、信頼ができて相性の合いそうな営業マンということになります。信頼できる営業マンを見極めましょう!

信頼できる営業マンと良く相談をして売出し価格下限価格を決めて、媒介契約を締結します。

関連記事:東京テアトル マンション売却相談センターの相談員

媒介契約の締結

売却の意思が決まったら、不動産仲介会社とマンションの売却を依頼する媒介契約締結します。

媒介契約には、既に説明してきたように3種類の契約があります。

それぞれのメリット、デメリットを信頼できる営業マンに確認をして、最適な媒介契約を選びましょう!下記関連記事3.3つの媒介契約、どれがおすすめ?もご確認ください。

関連記事:媒介契約とは?一般媒介と専任媒介の違い

            

レインズ登録

レインズ(REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM)登録

媒介契約を締結すると、不動産仲介会社は決められた営業日以内にレインズへ物件情報を登録し、本格的な売活動がスタートします。

レインズに登録することで、対象エリアの全ての不動産仲介会社に物件情報が共有されます。

あなたの物件に条件が合う購入検討者情報を持つ不動産仲介会社が、そのお客様を紹介(物件案内)してくれます。4.販売活動で詳しく説明しますが、このお客様の紹介(物件案内)の多い物件が、成約の確率が高くなります。逆に少ない物件は、売出し価格が相場と乖離している可能性があります。

指定流通機構制度

指定流通機構制度は、一定の媒介契約(専属専任、専任)を締結した不動産会社に対して、国土交通大臣が指定する不動産流通機構に物件情報を登録し、レインズを通じて物件情報の交換を義務付けるものです。

レインズは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。

不動産会社は、このコンピューターネットワークシステムにより売りたい方の依頼に基づいて物件情報を登録し、不動産業会全体が連携して買いたい方を探すという仕組みです。

下記がその概念図になります。

出典:REINS TOWER レインズとは?