マンション売却の流れ(査定)机上査定、訪問査定

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2020.05.05

マンション売却の流れの1.〜7.を順に解説していきます。二番目はマンション売却の流れ2.査定(机上査定、訪問査定)について説明していきます。

  1. 売却準備
  2. 査定(机上査定、訪問査定)
  3. 媒介契約締結(一般、専任、専属専任、レインズ)
  4. 販売活動(広告、物件見学、購入申込、仲介手数料)
  5. 売買契約(必要書類等、残代金決済日調整、手付金受領、特約)
  6. 決済(残代金受領、登記手続き、固都税・管理費等清算、鍵引渡し)
  7. 確定申告

売却準備が終われば、次に知りたい(確認したい)のは『いくらで売れるか?』だと思います。売却後の資金計画をたてるうえでも、『いくらで売れるか?』は非常に重要なことだと思います。

『概ねいくらで売れるか?』を知るために、不動産仲介会社に査定の依頼をします。不動産仲介会社にとって売主からの査定依頼は、一番獲得したいお客様との営業機会なので、すぐに無料で査定をしてくれます。査定には『机上査定』と『訪問査定』の二種類があります。

ここでは、机上査定と訪問査定で確認すること、査定を依頼する時の注意点、査定を依頼する仲介会社の選び方、一括査定の評価などについてご説明致します。

机上査定と訪問査定で確認すること

机上査定

まだ売却検討の初期段階で、概算の売却可能金額だけ知りたいというような方におすすめの査定方法です。

ホームページから依頼ができるなど、不動産屋さんと会わなくても査定をしてもらえるので気軽に依頼ができます。

訪問査定で確認すること

売却をすることが決まって、ある程度精度の高い売却可能金額を知りたいというような方におすすめの査定方法です。

実際に売却する部屋を不動産仲介会社の営業マンに見てもらうことで、部屋の内装や水回りなどの住設機器の経年劣化の状態なども勘案した査定価格になり、より精度の高い査定金額を知ることができます。

また仲介会社の営業マンと直接会うことで、その仲介会社や営業マンの雰囲気、自分と相性が良さそうか、営業としてのスキルが高いかなどを確認することができます。

マンションの売却は、販売活動期間中の購入検討者の部屋への案内、販売状況の報告、売買契約、残代金決済引渡しなど営業マンと接する機会がたくさんあります。

訪問査定時に、安心してストレス無く売却を任せられるような営業マンを選べるように、営業マンの知識やスキル自分との相性を良く確認しましょう!

関連記事:知っておきたいマンション売却査定のポイント。査定方法やながれについて

関連記事:マンションの売却査定の方法

  

査定を依頼する時の注意点

営業マンのモチベーションアップ

極論すると“販売価格が安い物件”“希少性が高い物件”などは、何もしなくても売れます。少しぐらい営業マンが腑抜けでも、無名の中小仲介会社でも、売れる物件はたやすく売れます。

そうでない普通の物件は、営業マンのやる気モチベーションが重要になってきます。

不動産営業マンの最大の関心事は、担当している物件が月内に売れるかということです。どの物件を月内に成約させるかということです。

理由は簡単で単純です。“売れる”“成約する”が自身の収入に直結するからです。従って「この物件は売れる」「この物件を売ろうと」と営業マンに思ってもらうことが重要です。

購入を検討するお客様に物件を強くすすめてくれるか、そうでないかにより、売れ行きは大きく左右されます。購入検討するお客様の判断基準はそれほど強固ではないので、“おすすめ物件”であるということが「購入しよう」という判断に大きな影響を与えます。担当する営業マンに「良い物件」「売れる物件」と思ってもらいましょう!

第一印象が大事

営業マンに「良い物件」「売れる物件」と思ってもらうために重要なのは、物件=部屋の第一印象です。汚く雑然としている部屋より、綺麗で片づいている部屋の方が良く見えます。キッチンに洗いものがそのままで生活感丸出しの部屋より、綺麗に掃除されたキッチンの方が良い印象を与えます。薄暗い部屋より明るい部屋の方が良く見えます。

訪問査定に来てもらう時には、出来る限り部屋を掃除、片づけをして営業マンに良い印象を持ってもらいましょう!ケチらないで部屋の照明をつけてお出迎いをしましょう!そしてやる気を出してもらい、少しでも高い査定金額をつけてもらいましょう!

この第一印象は、販売中の部屋でも同じことが言えます。購入を検討しているお客様(買主候補)にも良い第一印象を与えられるよう、販売開始になってからも部屋を綺麗に掃除して、電気をつけた明るい部屋でお客様をお迎えしましょう!

マンションの査定依頼方法、依頼先

下記、関連記事に次の1.〜3.のような査定方法について詳しく記載があります。一括査定を実際に依頼してみた結果レポートもあります。是非参考にしてください。

  1. 具体的な査定依頼方法
  2. どこに査定を依頼するか?
  3. 実際に一括査定を利用してみたレポート

関連記事:マンションの売却査定の方法

関連記事:知っておきたいマンション売却査定のポイント。査定方法や流れについて

 

査定を依頼する仲介会社の選び方

どんな仲介会社があるか?

不動産仲介会社と言っても、成り立ち、歴史、規模など様々な会社があります。

  • 大手リテール仲介会社(マンションデベ系、大手ゼネコン系)
  • フランチャイズ系仲介会社(ピタットハウス、センチュリー21等)
  • 電鉄系仲介会社(京王不動産、京急不動産、東武不動産等)
  • 信託銀行系仲介会社(みずほ不動産販売、三井住友トラスト不動産等)
  • 地域大手老舗仲介(西武開発、朝日土地建物、三春情報センター等)
  • 地場中小仲介会社

不動産業の法人数は、全国に321,361社(平成28年度)で全産業に占める割合は11.6%となっています。それぞれの会社に、特長や持ち味があります。下記関連記事に詳しくご紹介しておりますのでご確認ください。

関連記事:マンション売却の流れ(仲介会社で売却)

仲介会社の選び方

仲介会社の選び方についてご説明します。

当たり前のことですが、何を基準に選ぶかによっておすすめの会社は変わります。弊社東京テアトルは、年間180件前後の物件を仲介会社様に売ってもらっています。データなどがあるわけではありませんが、売ってもらっている印象をもとにご説明致します。

信用であれば大手リテール、電鉄系、信託銀行系がおすすめです。これらの大手仲介会社は、上場会社、上場会社子会社であり信用力は高いと言えます。

当たり外れもありますが、強い営業力・営業マンであれば、フランチャイズ系、地域大手、地場中小がおすすめです。歩合給色が強いので、売る意識が強い、モチベーション高い営業マンがいます。

オープンルームなど地元、地域の購入検討者を中心に販売活動を希望するのであれば、地元に強い地場中小やフランチャイズ系がおすすめです。地域に根差した営業をされているので、熱心にオープンルームなどを行ってくれる印象があります。(大手に比べて売り物件の依頼が少ないので、時間を割いて一生懸命販売してくれる印象があります)

原則は、地元駅にある仲介会社を選ぶことだと思います。お客様の案内、チラシ配布などの営業の効率を考えると、地元の仲介会社に依頼するのが一番合理的です。オープンルームや物件案内など販売活動を熱心に行ってもらえることが見込める会社に依頼するのが成約への近道です。

     

一括査定の評価

運営母体がの異なる4つの『一括査定サイト』を利用して机上査定を行ってみました。

実際に各社から出てきた机上査定金額の比較をしたり、どのような方法で査定をしているかなどレポートしています。詳しくは関連記事:マンションの売却査定の方法3.一括査定を利用してみました(実践編)にレポートがありますのでご確認ください。

一括査定サイトは、売却を検討する売主が簡単に複数の不動産仲介会社に査定依頼ができるので大変便利です。

全てが該当するわけではありませんが、IT系や通信系など不動産会社でない企業が運営をしているサイトは、「複数、出来るだけ多くの仲介会社に査定を依頼して高い査定金額を獲得しましょう!」と煽っています。

一括査定を利用してみました(実践編)にも書きましたが、必ずしも査定金額が高いこと=正ではありません。不動産仲介会社の営業姿勢、営業マンのスキル、そして依頼するあなたと担当営業マンの相性が重要だと考えます。詳細は(実践編)をご確認ください。

『一括査定サイト』もたくさんありますが、今回はそのなかの4サイトを利用してみました。依頼したのは机上査定ですが、Aサイトの仲介会社から報告いただいた査定報告書は質、量共に十分で、内容の信頼性が高く、一番おすすめという結果になりました。詳細は(実践編)をご確認ください。

関連記事:マンションの売却査定の方3.一括査定を利用してみました(実践編)

関連記事:東京テアトルの仲介サービス

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