マンション売却の流れ(売却準備)

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2020.05.01

マンション売却の流れの1.〜7.を順に解説をしていきます。最初は、マンション売却の流れ1.売却準備について説明していきます。

  1. 売却準備
  2. 査定(机上査定、訪問査定)
  3. 媒介契約締結(一般、専任、専属専任、レインズ)
  4. 販売活動(広告、物件見学、購入申込、仲介手数料)
  5. 売買契約(必要書類等、残代金決済日調整、手付金受領、特約)
  6. 決済(残代金受領、登記手続き、固都税・管理費等清算、鍵引渡し)
  7. 確定申告

重要なのはお金に関すること、最終的な手取り(手残り)額に影響を及ぼすローン残債、売却費用、税金などお金に纏わることについてご説明致します。

また、販売活動や売買契約の段階になって慌てないように、必要な書類などについてもご説明致します。

住宅ローンの残債

住宅ローンを返済中であれば、残債額を確認しましょう。

通常住宅ローンを借りたとき、融資をする金融機関(債権者)がローンを借りる人(債務者)が所有(購入)するマンションに抵当権という権利を設定します。

抵当権は、債務者がローンの返済ができなくなったときに、債権者がマンションを裁判所に申し立て競売にかけて、売買代金から優先的に返済を受けられる権利ということです。

マンションを売却するのであれば、住宅ローンを完済してこの抵当権の抹消登記が必要になります。通常抵当権の設定されている物件をそのまま購入してくれる買主はいません。

従って抵当権を抹消するためには、住宅ローンの完済が必要となるので、売却代金で住宅ローンの完済が可能か確認をしておく必要があります。

売却代金を買い替え先の住宅の購入代金に充てる、住み替え先の老人ホームの入居一時金に充てるなど、売却代金の使用用途がきまっている場合、売却後に手元に残る金額が重要になります。住宅ローンを完済して、更にいくら手元に残るかを確認しておくためにも売却の準備段階で残債額を確認しておきましょう。

売却代金−住宅ローン残債額=手元に残る金額

残債額の確認方法は、金融機関から送られてくる“償還表”で確認できます。手元に“償還表”が見当たらない場合は、金融機関に残高証明書を発行してもらい確認をしましょう。

 

売却にかかる費用(譲渡費用)

仲介手数料

仲介会社にマンションの売却を依頼して、仲介会社がチラシやsuumoなどの販売活動をして、売買契約が成立したら、売主が支払う手数料です。

仲介手数料の上限は、売買代金×3%+6万円+消費税となります。

仲介手数料例:売買代金3000万円×3%+6万円+消費税=105.6万円

売買契約書貼付印紙

売買契約書は、課税文書に該当するので、契約書に記載された契約金額に該当する税額の印紙を貼付、消印をします。

印紙税の軽減措置の適用は、令和2年月31日までの予定でしたが、令和4年3月31日まで2年間延長となりました。

  • 500万円を超え1000万円以下のもの:5千円(1万円)
  • 1000万円を超え5000万円以下のもの:1万円(2万円)
  • 5000万円を超え1億円以下のもの:3万円(6万円)

記載された契約金額が500万円から1億円の税額を抜粋しました。カッコ内の金額が軽減前の税額です。

登記費用

売主が、負担をしなければならない登記費用は下記の通りになります。

  1. 乙区に抵当権の設定登記がある場合、抵当権の抹消登記の費用
  2. 甲区所有者(売主)の住所、氏名の変更登記の費用(引越し等で登記住所と現状住所が異なる、結婚などで姓が変わっている等)
  3. 相続が発生した場合の相続登記の費用

その他の費用

  • リフォーム費用
  • ハウスクリーニング費用
  • 不用品処分費用
  • 引っ越し費用

売却する物件の築年数や使用状況などにより様々ですが、上記のような費用が必要となる場合があります。

売却を出来る限りスムーズにおこなうために、部屋の見た目、第一印象が重要となってきます。買主になったつもりで、部屋の状態を冷静にチェックして汚すぎる部屋などあればハウスクリーニングなども検討してみましょう。リフォームは、買主が自ら自分好みにしたいというケースも多いので、見た目がヒドい箇所だけに絞り、かけるコストは出来るだけ抑えましょう。

不用品処分

上記“その他の費用”のなかでも不用品処分についてのご相談がシニア層、高齢者層の売主様、売主様代理人からよくあります。

  • 長年の生活の中で増えて捨てられなかった荷物がたくさんあり、処分に困っている。
  • 荷物の片付け、処分に時間がかかっていて売却相談ができない。
  • 相続したマンションに荷物が多くて処分に困っている。

個人の買主を探す仲介では、荷物の片付けや処分が必要ですが、買取であれば片付けや処分の必要はありません。

売却準備として荷物の片付けや処分が必須と考え、「売りたいけど売れない」とお困りお悩みの方は、東京テアトル『マンション売却相談センター』へお気軽にお問い合わせください。

買取の詳細は下記「直接買取」「マンション売却について よくある勘違い」をご参照ください。

関連記事:マンション売却について よくある勘違い

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東京テアトル(株) マンション売却相談センター ☎️0120−900−881

      

売却した時の税金は?

利益(譲渡所得)に課税

売却代金から住宅ローンの残債額を差し引いた金額が手元に残ります。売却代金から上記の“売却にかかる費用”も支出するなら、更に手元の金額は減ることになります。

更にマンションを売却した時、利益が出れば課税されるので、売却代金から税金を支出するのであれば、更に手元の金額は減ることになります。

マンションを売却した場合、売却した金額にそのまま課税されるわけではありません。売却した金額から、取得する時にかけた費用(取得費)と売却する時にかけた費用(譲渡費用)を差し引いても利益(譲渡所得)がでれば課税されます。どれくらいの税金が、どのような計算方法でかかるかの詳細は、下記「マンション売却時の譲渡所得と税金」をご参照ください。

関連記事:マンション売却時の譲渡所得と税金

売却準備で探しておきたい取得費エビデンス

前項で記載したように、利益(譲渡所得)は下記の計算で算出します。

売却金額 − (取得費+譲渡費用)= 利益(譲渡所得)

売却金額から差し引ける取得費+譲渡費用は、基本的には仲介手数料、印紙代や登録免許税など実際に支払った金額を用います。

取得費のなかでも差し引ける金額が大きい購入代金は、売買契約書に記載されている購入代金を用います。

古いマンションで購入時の売買契約書が見つからない、相続したマンションなので売却契約書の保管場所が分からないなど購入代金が分からない場合には、売却金額の5%を取得費とすることができます(概算取得費)。

マンション価格が高騰していた時に購入しているなど、実際の購入代金の方が概算取得費より大幅に高い場合など、概算取得費で利益(譲渡所得)を計算するとをしてしまうケースがあります。実際は売却損が出ているにも関わらず課税されてしまうようなケースもあります。

このような場合には、売買契約書が無くても実際の購入代金を裏付けるような証拠を探してみる手があります。何が裏付けの証拠となり得るかなどの詳細は下記の「マンション売却時税金−取得費とは−」を参照ください。税金で損をしないように、売却準備段階で余裕を持って探しておくことがおすすめです。

関連記事:マンション売却時税金−取得費とは−

マイホーム(居住用財産)の売却なら

ここでは、適用の要件を備えていれば、かなりの方が非課税になるであろう“居住用財産の3000万円の特別控除の特例”に触れておきます。

細かい適用要件は別で説明するとして、基本的な適用要件は下記になります。

  • 自分が住んでいるマンションを売却する。
  • 以前住んでいたマンションの場合には、住まなくなってから3年の年末までに売却する。

要するにマイホームを売却する場合ということになります。マイホーム(居住用財産)を売却した時は、所有期間の長短に関係なく利益(譲渡所得)から最高3000万円まで控除できるという特例です。

マンション価格が底だった時期(山一証券が倒産した前後)に購入や都心の中古マンション価格が高額なセレブなエリアは利益も大きいので別ですが、一般的なマンションで利益(譲渡所得)が3000万円を超えるケースはそんなに多くないと思います。この特例が適用になるマイホームの売却であれば、売却時の税金がかからない方も多いのではないでしょうか。

売却した時の税金まとめ

マイホームの売却の場合、3000万円を超える利益(譲渡所得)が出そうな方は、税金についても要確認です。

マンションの売却、売却に関連する疑問やお悩み事などありましたら、東京テアトル『マンション売却相談センター』にお気軽にお問い合わせください。

東京テアトル(株) マンション売却相談センター ☎️0120−900−881

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売却準備期間に揃えたい書類等

権利証、登記済権利書、登記識別情報通知書

マンションの売買に必要になりますので、保管場所の確認をしておくことをおすすめします。

万一紛失していたり、見つからなかったりした場合は、登記手続きを行う司法書士がマンションの所有者であることを確認して証明書を作成します。その証明書によって登記手続きを行うことができます。紛失の可能性が高い時は、早めに不動産仲介会社の営業マンに相談しましょう。

平成17年の法改正により、それまでの登記済権利書から登記識別情報という書類に変わりました。平成17年以降に購入したマンションの場合、この登記識別情報になっている可能性がありますので、こちらの書類を準備しましょう。

管理規約、使用細則

新築で購入の場合は分譲会社名の入ったファイル、中古で購入場合は仲介会社名入りのファイルなどに、売買契約書や重要事項証明書など一緒にファイルされているはずです。

売却の時、買主に引き継ぎますので、売却準備の期間に探しておきましょう。

固定資産税、都市計画税納税通知書

1月1日時点で固定資産税台帳に登録されている人=マンションの所有者に、6月頃送られてくる通知書になります。

マンションを引き渡す日以降の固都税を買主に負担してもらうために、年税額を日割計算して決済日に精算をします。売主に納税義務があるので、未納の固都税がある場合は精算金で期限までに納税をしましょう。その精算金の計算に必要なので通知書を事前に準備しておきましょう。

分譲時のパンフレット

新築で購入したのであれば、分譲当時のパンフレット、販売図面や価格表を探してみましょう。

パンフレットや販売図面でマンションの共用部分、専有部分のスペックなどが確認できます。販売図面は、チラシを作成する時の参考になります。

購入時の売買契約書

既に説明をしてきましたが、税金の計算、確定申告に必要となります。見つからない場合は、他に裏付けとなるような証拠を探してみましょう!

    

中古マンション相場の情報収集

不動産仲介会社の言いなりにならないように、自分のマンション、周辺の同程度のマンションがいくらで売りに出ているかなど相場を確認しておきましょう。

チラシ

ポストに投函されているチラシ、新聞に折り込まれているチラシがあります。

不動産仲介会社は、売却の依頼を受けると媒介契約という契約を売主と締結します。売買契約が成立すれば、媒介契約に決められた仲介手数料(売買金額×3%+6万円)を売主より受領できます。

チラシなどの販売活動をして、買主を探すことができれば、買主からも仲介手数料を受領することができます。所謂両手仲介になり、ひとつの物件、1回の契約で仲介手数料を売主買主両方から受領ができます。

なので、売れそうな物件、相場適正価格の物件は積極的にチラシなどを入れます。チラシに掲載されている物件は、相場を反映していると言えるので、相場を知るには非常に参考になります。チラシをよく見て相場をしりましょう。

SUUMOなどの不動産ポータルサイト

不動産ポータルサイトは、物件数の掲載が多いので、やはり相場を知るには参考になります。

室内の写真などの情報も多いので、売却しようとしている自宅マンションの部屋が近隣で販売されている物件と比較して、見映えが良いのか悪いのかなどを知れます。

情報収集まとめ

とは言っても、本当の相場価格を知ることはなかなか難しいことだと思います。

やはり、重要なのは信頼のできる不動産仲介会社を見つけることだと考えます。昔の不動産業者には、けっこうひどい業者がいたのは確かです。ただネット、SNSの時代になり、不動産業者のコンプライアンス意識も高まり、最近ではそんなにひどい不動産業者はいなくなりました。

売却準備が整ったら、まずは近くの不動産仲介会社に相談をしてみましょう!

弊社東京テアトルでは、映画が好きで、マンションに詳しい相談員が皆様のご相談をお待ちしております。

マンションの売却をご検討なら、中古マンション専門の東京テアトルへお気軽にお問い合わせください!

東京テアトルが信頼できる不動産業者なのかは、下記会社情報のトップメッセージをお読みいただければご理解いただけると思っています。是非、トップメッセージもご確認ください。

東京テアトル マンション売却相談センター ☎️0120−900−881

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